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秘訣 その2 離婚と住宅ローン

離婚した場合、家はどうなる? 離婚したら住宅ローンの支払いは?
共有名義・財産分与・・・・ そんな疑問にお答えします!


離婚にあたって、住宅ローンが残っている場合や、自宅が夫婦の共有名義である場合、『住宅ローンの内容を変更したい!』『連帯保証人・連帯債務者から外して欲しい!』『自宅名義を変更したい!』と思うのは当然です。ところが、話はそう簡単ではありません。


住宅ローンは、銀行(=債権者・抵当権者)と住宅ローンの申込人(債務者)との間で交わされた契約です。この為、銀行の承諾なしに離婚するからと言って、簡単に名義を変えたり、連帯保証人・連帯債務者を外したりすることは出来ません。

離婚にあたって住宅ローンをどのように扱うかは、色々なパターンが有りますが、
一般的なケースとして『自宅名義も住宅ローン名義も、夫単独の場合』は、以下の4つのケースが考えられます。 離婚と住宅ローンの解決方法 不動産を売却して、住宅ローンを返済する場合

これは、離婚の際の住宅ローンの解決方法として最もシンプルな方法です。自宅不動産を売却し、その売却代金から残っている住宅ローン(残債務)を返済して、余ったお金があれば夫婦の『財産分与』の対象とします。

■売却により住宅ローンを完済し、余剰金が発生する場合

(例)自宅不動産の売却額 2000万円
     住宅ローン残高 1500万円 のケース

→自宅を売却した2000万円から残債務1500万円を差し引いた余剰金500万円を、財産分与で、夫婦で2分の1ずつ分け合う(各々250万円ずつ)

 

■自宅不動産を売却しても、住宅ローンが残ってしまう場合
(=オーバーローンの場合)

残ったローンを夫婦で分け合い負担し合うか、銀行の協力・同意を得て進める、生活再建スキーム【任意売却】を行うことになります。こちらは、私共【仙台★任意売却相談所】が宮城県内無料で、相談を承っております!

 

【任意売却】
自宅不動産の売却の際、【売却額よりオーバーしている住宅ローン残高(オーバーローン)】を自己資金で工面できない場合、銀行や保証会社と協議し、オーバーしている住宅ローン分を残したままで担保(抵当権)を外してもらう方法です。

もちろん無担保でも住宅ローンは残りますから、支払い続けることにはなりますが、あくまでも生活再建の為に銀行から協力頂く方法ですので、今後の負担増となる家賃を考慮し、合計出費額(家賃+無担保になった負債の返済額)を、今までの住宅ローン返済額より大幅に減らし、継続的に支払える額(一般的に返済月額5,000円〜30,000円)で銀行側と協議をし、合意を得る方法です。

 

(例)自宅売却額1500万円 < 住宅ローン残債2000万円 のケース
→本来は、売却時に自己資金500万円を充当して担保を外すことになるが、 銀行合意を取り付けての【任意売却】なら、その500万円の充当が出来ない場合でも、売却額1500万円で担保を外し、残る住宅ローン500万円に関しては、無担保ローンとして月額5000円〜30,000円位を継続的に分割返済し、無理のない返済額で将来の完済を目指す生活再建の方法です!

生活再建のベストプランとして、年々、任意売却案件は増えており、
弊社【仙台★任意売却相談所】ハウスマーケットでは、 宮城県内だけでも年間160件超の任意売却を成約しており、年間300件超の住宅ローン相談も含め、東北No.1の相談件数を誇っております。 自宅を売却せず夫が住み続け、自宅名義も住宅ローン名義も、夫のままとする場合 この方法は住宅ローンの基本条件である『住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける。』という形になっているので、銀行的には何ら問題はありません。しかし、夫一人の名義とはいえ、その自宅不動産は夫婦の共有財産となる為、財産分与の対象となります。
この場合は、
『自宅不動産の時価』から『住宅ローン残高』を差し引いた額を『財産分与』の対象と考えるのが通常です。

 

(例)自宅不動産の時価 2000万円
    住宅ローン残高 1500万円 のケース

 

→時価2000万円から残債務1500万円を差し引いた500万円が財産分与の対象となり、妻の取り分2分の1(250万円)を夫が現金で工面するか、他の財産と相殺調整することになります。 逆に、『自宅不動産の時価』から『住宅ローン残高』を差し引いた額がマイナスの場合でも【負の財産】として、財産分与の対象となり、妻も『住宅ローンの残債務の取り分』を負担しなければなりません。ところが、離婚後も妻が住宅ローンの負債取り分を返済し続けたとしても、将来、住宅ローンを完済した時に夫一人の財産となる為、ローン完済後の『自宅不動産の権利の半分』を夫からもらわなければ不公平になります。 この為、通常ここまで踏み込んだ『負の財産分与』が行われることはまれです。 総括すると、自宅不動産を売却せずに夫が住み続ける場合は、夫が住宅ローンを支払い続けるケースが一般的ですが、そもそも家族で住むことを前提に購入した不動産を、夫一人で維持していくことは容易なことでは無く、お互いに今後の人生設計を考慮した上で決定していく必要があります。

自宅を売却せず、妻が住み続ける場合

■妻が住み続ける為に、住宅ローンを妻名義で借り換え、自宅名義も妻に移す場合

この方法は住宅ローンの基本条件である『住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける。』という形になっているので、妻自身が住宅ローンの借り換えが出来る状況であれば銀行的には何ら問題はありません。具体的には、住宅ローンを引き受ける妻が新規に住宅ローンを申し込み、その新規の住宅ローンで今までの夫名義の旧住宅ローンを一括完済することで、自宅名義とローン名義を夫から妻へ変更する方法です。しかし、この方法は、妻にそれなりの安定した収入があることが前提となります。というのも、最初に夫が住宅ローンを組んだときと同様に、妻が単独で、夫の住宅ローン残高以上の借入額で新規に住宅ローン申し込みを行い、銀行審査をクリアする必要があるからです。この為には正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが絶対条件で、専業主婦やパート勤務の方では、困難と言わざるを得ません。しかし、当社ハウスマーケットでは、上記のような『元夫婦間の売買』を多数手がけており、妻の新規住宅ローンのご相談・ローン審査のアドバイスを行っております。実績のある当社ハウスマーケットなら、必ずベストなプランをご提案いたします!

 

■自宅名義も住宅ローン名義も夫のままで、妻が住む場合

現実的には、このケースが非常に多いです。前記の『住宅ローンを妻が借り換える』という方法を選択できるだけの収入のある方は、決して多くないからです。 そこで、住宅ローンは夫が支払い続ける代わりに、財産分与で、夫に預貯金の取り分を多く分けたり、養育費の支払いを少なめにする等して調整するという方法をとります。又、妻と賃貸借契約を締結し、妻に家賃を支払ってもらうという方法もあります。

但し、離婚後も夫名義の家に住み続ける方法ですから、トラブルになるケースも多く、あまりお勧めは出来ません。

問題となるのは、住宅ローンの契約者である夫が離婚に伴い家を出て行くという点です。住宅ローンは、そもそも『契約者がその担保不動産に住むことが前提でのローン』である為、本来の基本条件に抵触し、『住宅ローンの一括完済』を求めてくる可能性が有ります。ですので、銀行とは今後の不安の無い返済に関して、デリケートに話し合いをする必要があります。又、離婚後、家を出た夫が将来に渡って住宅ローンを返済し続ける保証は無く、万一、夫との関係がこじれてしまえば、夫がローン返済を滞るかもしれません。そうなれば、当然銀行は抵当権を行使してきます。最悪の場合、差押えから競売となり、結局は自宅を手放すことにもなりかねません。さらに、もし妻が夫の住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっているとすれば、妻は競売で自宅から転居せざるを得ない他に、住宅ローン残高の返済義務も生じてきます。離婚後の夫は、妻の住む家の住宅ローン返済に加えて、新たに夫自身の家賃が発生することになる為、今までよりも経済的負担が強いられることになります。又、夫が再婚して子供ができた場合などは、さらに経済的負担は大きくなるので、元妻の住宅ローン返済は後回しにされてしまうケースが多い事は否めません。

総括すると、この方法を選択する場合は、万一、夫が住宅ローン返済を滞らせた場合はどうするかを事前に考えておく必要があるでしょう。この場合の効果的な手段の一つとして、『離婚協議書』や『公正証書』を作成し、もし将来、夫が住宅ローンを滞らせ、やむなく妻が立替返済した場合は、その立替返済した分を、夫の財産や給与に対して強制執行(差押え・求償権の行使)出来るように事前準備をし、リスクヘッジしておくことがベターです。

妻が連帯保証人・連帯債務者の場合

住宅ローンを契約する際に、夫だけの収入では銀行のローン審査が通らず、妻の収入を合算し、妻を『連帯保証人』や『連帯債務者』にしているケースが少なからずあります。

こうしたケースで離婚する場合、『妻が自宅不動産の権利(財産分与に伴う所有権取り分)を主張しない代わりに、住宅ローンは夫が返済する。』といった約束を取り交わすことが、結構見受けられます。しかしこれは、あくまで夫婦間の離婚に伴う取り決めであって、妻が連帯保証人や、連帯債務者を外れない限りは、住宅ローン全額の返済義務を負い続けることに代わりはありません。


■連帯保証人の場合

将来、夫が住宅ローン返済を滞ることがあれば、連帯保証人の妻がそのローン返済を引き受けなければならなくなるのが現実です。なぜなら、妻の連帯保証は夫との契約ではなく、あくまで妻と銀行との契約だからです。この為、銀行の同意がなければ、妻は連帯保証人を抜けることは出来ません。 たとえ離婚しても、連帯保証人は何ら対抗できないのです。とは言え、 離婚に伴いどうしても住宅ローンの連帯保証人から抜けたい場合は、妻自身に代わる連帯保証人を用意することが出来れば、銀行との交渉の上で連帯保証を抜けられる可能性があります。具体的には、夫の両親・兄弟・親族などで、一定の収入・資産を持っている人が妻に代わって連帯保証人を引き受けてくれれば、妻は連帯保証を抜けられる可能性があります。

又、離婚を強く希望しているのが夫側の場合、妻が『私に代わる連帯保証人を用意してくれるのであれば、離婚に同意します。』という形で夫と交渉するのも一つの手段です。

 

■連帯債務者の場合

連帯債務者とは、連帯保証人と似ているので勘違いしている人が多いのですが、『保証人』ではなく『債務者』です。連帯保証人は、『主債務者と連帯して、主たる債務の保証をする人』ですが、連帯債務者は、『主債務者と共に、住宅ローンを返済する人』ということです。銀行(債権者)は、連帯債務者の中の代表者一人、又は数人、又は全員に対して返済を請求することが出来ます。夫と妻の債務者としての立場は対等です。

妻が、離婚に伴い連帯債務者から抜けたい場合でも、前記の連帯保証人とは違い、非常に困難と言わざるを得ません。離婚をしたとしても、その住宅ローン自体、連帯債務者である妻自身が借りたものだからです。 唯一、連帯債務者を外す方法としては、他の銀行で夫単独での住宅ローンを組み直す 『借り換え』が考えられますが、あくまでも夫の年収や物件の担保力次第です。相続に関しても、注意が必要です。『連帯債務は相続の対象となります。』

相続というと、『親の財産をもらえる』といったプラス面しか考えていない人もいますが、債務、つまり借金なども相続の対象となります。 『財産だけ相続して、借金は相続しない』というようなことは出来ません。 とは言っても、解決方法として『相続放棄』『限定承認』といった方法がございますので、当社【仙台★任意売却相談所】ハウスマーケットの相談員が、お客様の将来環境を見込んで再建のご提案を致します。

総括すると、将来に渡って夫の収入に継続的ゆとりが見込めない場合は、 『住宅ローンが残っている自宅不動産は売却(又は、任意売却)する!』ことが、 お互いに将来不安を残さないベストな生活再建の方法です


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